DEEPREIT，你怎么看 | 公募REITs年報季，這一只有何不同？
發布時間：2025-03-28
當 DEEPREIT1AI 遇上 中金普洛斯REIT（508056），有什么不一樣的解讀？
以下為DEEPREIT的回答：
1買入中金普洛斯REIT，投資的到底是什么？
DEEPREIT :（已深度思考，用時4秒）
相當于用"小錢"參與新基建，投資了一籃子現代物流基礎設施的“收租權”，當物流園的“集體房東”，“躺著”收取企業租戶的租金。
投資人買的是：10個大型現代化物流園，面積加起來近116萬平米，相當于162個標準足球場、4.5個鳥巢體育場。
截至2024年末，這些物流園里有約70家企業租戶，來自電商與跨境電商、快遞物流、先進制造等多個新經濟行業。
結合公開信息和實地調研，園區內主要的貨物包括生產制造、生活消費和進出口貿易三大類，例如：大大的汽車、小小的口紅、最新潮的手機、飄洋過海來的牛排、出海的光伏組件等;
園區內應用了大量的智慧化和綠色化運營管理手段，例如園區智慧道閘、智能IOC、智慧倉庫、屋頂光伏太陽能發電系統、新能源充電樁等。
投資人買的是：10個大型現代化物流園，面積加起來近116萬平米，相當于162個標準足球場、4.5個鳥巢體育場。
截至2024年末，這些物流園里有約70家企業租戶，來自電商與跨境電商、快遞物流、先進制造等多個新經濟行業。
結合公開信息和實地調研，園區內主要的貨物包括生產制造、生活消費和進出口貿易三大類，例如：大大的汽車、小小的口紅、最新潮的手機、飄洋過海來的牛排、出海的光伏組件等;
園區內應用了大量的智慧化和綠色化運營管理手段，例如園區智慧道閘、智能IOC、智慧倉庫、屋頂光伏太陽能發電系統、新能源充電樁等。
2持有中金普洛斯REIT，收益從哪兒來？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
來自企業租戶的租金和物業管理費：
截至2024年底，中金普洛斯REIT自上市以來的基礎設施項目租金和物業管理費收入累計超過14億元。
體現在每年高比例現金分紅：
中金普洛斯REIT上市至今，公告現金分紅11次，累計分配金額約11.26億元，占歷年累計可供分配金額的近100%，超出法定每年分配達90%以上的標準。
如果底層資產所在區位發展得好，未來還有資產增值收益。
中金普洛斯REIT旗下園區位于北京、廣州、蘇州、青島、重慶、佛山……都是全國核心經濟圈的物流樞紐城市。
截至2024年底，中金普洛斯REIT自上市以來的基礎設施項目租金和物業管理費收入累計超過14億元。
體現在每年高比例現金分紅：
中金普洛斯REIT上市至今，公告現金分紅11次，累計分配金額約11.26億元，占歷年累計可供分配金額的近100%，超出法定每年分配達90%以上的標準。
如果底層資產所在區位發展得好，未來還有資產增值收益。
中金普洛斯REIT旗下園區位于北京、廣州、蘇州、青島、重慶、佛山……都是全國核心經濟圈的物流樞紐城市。
3中金普洛斯REIT新鮮出爐的2024年報，什么值得重點關注？
DEEPREIT :（已深度思考，用時7秒）
1、底層資產運營：
期末平均簽約出租率超過90%，加權平均剩余租期約547天，租金收繳率99.2%，核心指標優于行業均值，意味著不斷提升卓越運營帶動客戶滿意度提升、優質租戶粘性增強。
2、財務表現：
營收：2024全年實現總收入約4.56億元，其中基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約4.50億元。
利潤：剔除公允價值變動損益影響后的基礎設施項目息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）凈利率67.07%。
3、收益與分紅：
· 報告期內實現可供分配金額約3.58億元，單位可供分配金額約1.849元/10份。
· 截至2024年底，上市以來連續14個季度超出招募和擴募說明書可供分配金額的預期。
· 2024年內，公告4次分紅，期間分配金額約3.67億元。
期末平均簽約出租率超過90%，加權平均剩余租期約547天，租金收繳率99.2%，核心指標優于行業均值，意味著不斷提升卓越運營帶動客戶滿意度提升、優質租戶粘性增強。
2、財務表現：
營收：2024全年實現總收入約4.56億元，其中基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約4.50億元。
利潤：剔除公允價值變動損益影響后的基礎設施項目息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）凈利率67.07%。
3、收益與分紅：
· 報告期內實現可供分配金額約3.58億元，單位可供分配金額約1.849元/10份。
· 截至2024年底，上市以來連續14個季度超出招募和擴募說明書可供分配金額的預期。
· 2024年內，公告4次分紅，期間分配金額約3.67億元。
4你認為中金普洛斯REIT有什么突出的表現？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
1、高比例分紅領跑市場：
上市以來的可供分配金額完成情況凸顯了中金普洛斯REIT現金流生成能力較為穩定，并以超過11億元的分紅規模、近100%的比例、現金分紅的方式，積極回報投資者。
2、原始權益人兼外部管理機構普洛斯全球資源與專業資管體系賦能，底層資產運營表現穩中有進。
通過普洛斯市場化、數智化、低碳化的運營和主動管理，持續提升底層資產效率、增強優質租戶黏性。
3、底層資產多區域布局、多資產組合、多元化租戶結構，收入來源分散度和抵御風險能力較高。
·現有國內上市的公募倉儲物流類REITs中資產最多、規模最大、區域覆蓋最廣。
·從2024年第三季度起，已無收入占比超10%的單一大租戶，截至2024年期末前五大租戶租金收入占比為28.09%。
4、兼具領先的市場地位與專業機構認可，凸顯行業標桿效應。
· 多重身份：“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，當前國內市值最大的物流倉儲類REIT。
· 截至2024年末，96.16%的份額由專業機構持有，以國內保險、證券等為主。
*上述時間統計范圍均截至2025年3月27日
上市以來的可供分配金額完成情況凸顯了中金普洛斯REIT現金流生成能力較為穩定，并以超過11億元的分紅規模、近100%的比例、現金分紅的方式，積極回報投資者。
2、原始權益人兼外部管理機構普洛斯全球資源與專業資管體系賦能，底層資產運營表現穩中有進。
通過普洛斯市場化、數智化、低碳化的運營和主動管理，持續提升底層資產效率、增強優質租戶黏性。
3、底層資產多區域布局、多資產組合、多元化租戶結構，收入來源分散度和抵御風險能力較高。
·現有國內上市的公募倉儲物流類REITs中資產最多、規模最大、區域覆蓋最廣。
·從2024年第三季度起，已無收入占比超10%的單一大租戶，截至2024年期末前五大租戶租金收入占比為28.09%。
4、兼具領先的市場地位與專業機構認可，凸顯行業標桿效應。
· 多重身份：“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，當前國內市值最大的物流倉儲類REIT。
· 截至2024年末，96.16%的份額由專業機構持有，以國內保險、證券等為主。
*上述時間統計范圍均截至2025年3月27日
5如果你有可投資資金，“心動”了么？
DEEPREIT :（已深度思考，用時5秒）
這都被你猜到了。主要原因如下：
1、如上所述，中金普洛斯REIT上市以來的資產運營質量與歷史分紅能力表現穩健，且受益于公募REITs政策利好與高標倉儲物流行業的中長期增長邏輯，是“穩健運營+行業增長”的雙重載體，可作為重點配置之一。
2、綜合看來，國內公募REITs更適合追求穩定現金流、能承受中等風險波動的投資者，尤其在利率下行環境中，可作為債券替代品，作為資產配置的穩定收益部分。
· 以2024年12月31日收盤價測算，中金普洛斯REIT 2024年度年化可供分配現金分派率約5.47%*，高于同期國債及銀行理財收益。
3、REITs投資者需要主動關注分派率與資產運營質量的匹配性，長期持有更有利于平滑短期波動。其適用性需結合投資者的風險偏好、收益預期及市場環境綜合評估。
*年化現金流分派率=截至報告期末本年累計可供分配金額/報告期末市值/（基金成立當年為基金合同生效日）至報告期末實際天數*本年總天數。
1、如上所述，中金普洛斯REIT上市以來的資產運營質量與歷史分紅能力表現穩健，且受益于公募REITs政策利好與高標倉儲物流行業的中長期增長邏輯，是“穩健運營+行業增長”的雙重載體，可作為重點配置之一。
2、綜合看來，國內公募REITs更適合追求穩定現金流、能承受中等風險波動的投資者，尤其在利率下行環境中，可作為債券替代品，作為資產配置的穩定收益部分。
· 以2024年12月31日收盤價測算，中金普洛斯REIT 2024年度年化可供分配現金分派率約5.47%*，高于同期國債及銀行理財收益。
3、REITs投資者需要主動關注分派率與資產運營質量的匹配性，長期持有更有利于平滑短期波動。其適用性需結合投資者的風險偏好、收益預期及市場環境綜合評估。
*年化現金流分派率=截至報告期末本年累計可供分配金額/報告期末市值/（基金成立當年為基金合同生效日）至報告期末實際天數*本年總天數。
注：DEEPREIT僅為一個創意概念，文案、聲音和視頻畫面由AI輔助生成，不構成任何專業投資建議。
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