FICC Dialogue中金固收特別對話節目｜公募REITs四周年，普洛斯共話發展心得（上）
發布時間：2025-08-20
以下文章來源于中金固收，作者中金固收
四載耕耘，砥礪前行。自2021年中國公募REITs破冰啟航以來，這片充滿活力的“新藍海”已從萌芽初綻走向枝繁葉茂。作為資本市場改革的重要創新，REITs不僅為實體經濟注入“源頭活水”，更成為投資者共享優質基礎設施收益的橋梁。
在中國公募REITs四周年這一重要時點，中金固收推出FICC Dialogue特別對話節目《公募REITs 四周年：從“破土新生”到“茁壯成長”》，非常榮幸邀請到普洛斯中國董事總經理、資本運營負責人楊敏，山東魯能商業管理有限公司黨委委員、財務總監房政，中金基金創新投資部負責人劉立宇，中金公司固定收益部楊啟，分別從原始權益人、運營管理機構、基金管理人和做市商的角度，圍繞“價值發現、生態共建、未來展望”分享REITs市場的實戰經驗與前瞻思考。
主持人：首先我們關注REITs市場的價值發現功能。我們知道中金中國綠發商業資產REIT剛剛在深交所完成了上市，要恭喜房政總。作為原始權益人，發行公募REITs對您的企業戰略帶來了哪些變化？
房政：謝謝主持人，感謝一直以來對我們中國綠發項目給予關心和指導幫助的各級發改委、國資委、證監會、交易所等部委和監管機構，感謝一路伴隨我們成長的各方中介機構以及眾多投資者的支持。
說到公募REITs對我們企業戰略方面的影響，我想主要有三個方面。一是堅定了我們堅決服務國家重大戰略，推動消費擴容提質的決心。發行公募REITs是公司貫徹落實黨的二十屆三中全會精神的重要舉措，是積極響應國家實施擴大內需戰略、提振消費信心的重大實踐，有助于我們作為原始權益人和外部運營管理機構將工作重心更加聚焦于商業資產的運營管理，專注于豐富項目消費空間載體，持續改善居民消費體驗，提升人民滿意度，對我們充分踐行服務社會民生的央企責任擔當，具有重要政治意義。二是有效盤活存量資產，大幅提高資金周轉效率。將原來投資大、回收周期長的持有型存量物業，通過公募REITs這個平臺轉化為流動性強的金融產品，吸引社會資本參與我們的投資和運營，形成“募投管退”的良性循環，為“做大做強國內大循環”國家戰略貢獻力量，也大大提高了原來企業作為單一投資方的資金周轉效率。三是探索改革轉型實踐，明確各商業項目發展方向。我們集團在全國已布局數十家高端酒店、商業項目及多個自然資源得天獨厚的文旅度假景區，總投資近700億，此次公募REITs的成功發行，為我們商業資產良性滾動開發開辟了新路徑。原來管理各個經營項目，往往因為不同的區位、不同的歷史階段和各種特殊因素，導致每年績效考核指標制訂時心力憔悴，現在有了資本市場公認的標準，考核的指揮棒作用就可以很好的發揮作用，各項目單位思想統一目標明確，那就是就把現有項目按照資本市場要求實現指標達標、經營合規，完成擴募，就可以繼續發展繼續投資，這個過程根據各個項目實際情況不同，可以制訂三年規劃、五年規劃甚至十年規劃，然后每年都有提升最終達成目標。不可能存在個別單位總是強調客觀困難，每年經營情況原地踏步甚至躺平不努力的情況。
主持人：公募REITs底層資產的運營管理是價值增長的核心。請問劉總，過去四年中，中金基金如何通過主動管理來提升資產運營效率？
劉立宇：中金普洛斯REIT是我們第一支產品，如果算上籌備期，和楊敏總的合作已經超過了5年時間。今天到場的房政總是我們最新上市的中金綠發商業資產REIT的合作方。通過四年的發展，中金基金目前管理了10支REITs，累計發行規模約330億元，底層資產類別涵蓋倉儲物流、產業園、消費基礎設施、租賃住房、收費公路等領域，持有并運營了 27個項目，分布在16個城市。
我非常有幸，可以與各行業中優秀的合作伙伴一起做公募REITs。他們在發行公募RETIs之前，在各自的行業都積累的豐富的經驗和卓越的管理能力，是行業龍頭或者非常專業的機構。通過優質的運營管理為投資者創造收益是我們共同的目標。我們嘗試將基金管理人的日常管理與運營管理機構的現有管理體系進行有機融合，在滿足法規的前提下實現協調一致的管理體系。
作為基金管理人，我們堅持將盡職履責、防范風險、達到預期為運營管理的目標。公募REITs對于基金管理人的主動管理提出了很高的要求，我們通過在財務賬戶管理、印章證照管理、預算管理和信息披露方面建立標準化和精細化的管理程序在滿足法規要求的前提下實現清晰的授權和審批程序，并通過數字化系統進一步提高管理質效。我們建立了公募REITs的運營風險風控體系，通過日常溝通，月度監控，制定風險防控預案等方式防范運營風險。我們將分紅水平達成預期作為重要目標，提升業績的一個關鍵在于實事求是的跟蹤市場競爭環境的客觀變化，尊重運營管理機構的專業意見，及時調整經營策略；另一個重要的方式是保持對運營狀態的密切監控，時刻提示運營管理機構經營業績的達成情況，爭取運營管理機構盡量充分的管理資源投入。中金基金和外部管理機構攜手，致力為投資人創造長期穩定的收益，管理的公募REITs產品在過去四年累計分配約42億元。
主持人：中金普洛斯REIT是首批上市的公募REITs之一，至今已滿四年的時間，那么對于這個問題，請普洛斯的楊敏總分享，從您的視角，四年之后的現在，您如何看待公募REITs，以及普洛斯在倉儲物流行業迎接市場競爭方面有哪些優勢？
楊敏：我們國家的公募REITs是從2021年開始，到現在是四周年。全球主流的REITs市場包括美國、日本和新加坡，他們在四周年的時候發展到什么水平？美國REITs市場從1960年開始到1964年的時候，整個市值規模約為2億美元，這個數據相對較久遠，沒有太多參考意義。但我們可以重點參考亞洲市場，日本REITs市場2001年起步，到2005年市值超過了3萬億日元，折合約為270億美元。新加坡REITs從2002 年起步，到2006年市值約為150億美元。中國公募REITs到2025年，目前產品支數是66支，總市值規模超過2,000億人民幣，折合約為280億美元。對比這些相對比較發達的REITs市場發展到四周年的情況，無論是產品個數，還是市值規模，中國公募REITs市場都是最多的。當然中國公募REITs市場的快速發展離不開監管層的指導和指引，離不開原始權益人、基金管理人的全力參與以及投資人的大力支持。
回到普洛斯，普洛斯做公募REITs有一個天然的基因，我們的商業模式基本就是REITs商業邏輯。首先，我們在日本有J-REIT的平臺，它在2012年的時候首發上市，當時資產規模是2,000億日元，經過十幾年的發展，經歷了十幾次擴募，到目前為止資產規模約8,000億日元。同樣到中國市場，中金普洛斯REIT在2021年完成首發，2023年首次擴募，規模約為80億元人民幣。基于此，我們會持續地去擴募，把我們C-REIT像J-REIT一樣不斷地做大。
第二，基于普洛斯過往20多年在中國市場的發展，我們有足夠的資產儲備。普洛斯在中國投資開發管理約450個園區，物流基礎設施面積約5,000萬平方米；資產的品類包括倉儲物流、工業廠房、產業園、數據中心以及新能源等，都符合公募REITs發行要求。這些充足的資產儲備也是我們未來不斷擴募的基礎。
第三，普洛斯有非常強的運營管理能力。我們在全球服務著幾千家客戶，對客戶需求、市場變化持續跟進，所以對于市場狀況有一手的信息和了解，對市場變化也非常敏銳。這一長期持續的專業運營管理能力，是REIT可以帶來穩定收益的基本保障。
第四，是我們的信息化。基于大數據、云計算、物聯網等技術，普洛斯把整個園區里的各個物理模塊全部實現數字化，所以對于園區的運行狀況，對于租約、客戶、市場整個的動態都會有一手的信息，這也是我們緊跟市場發展的一個基本保障。
基于以上幾點，是普洛斯參與公募REITs的一些特點或者優勢。
主持人：讓我們把目光聚焦于市場，當前REITs市場面臨部分資產估值波動的問題，請教楊啟總，作為做市商，您認為如何通過報價策略來平衡REITs市場的流動性需求與價格的穩定性？
楊啟：做市商利用專業技術，結合內部模型和市場供需情況進行定價，通過動態量價調整與庫存管理快速響應波動，避免流動性枯竭，支持市場流動性，并引導估值回歸基本面。未來，隨著REITs ETF及衍生工具的推出，做市商可進一步優化策略精度，在估值波動中構建 “流動性供給-價格穩定”的良性循環。
主持人：當前REITs二級市場的交易活躍度分化明顯，您認為影響流動性的主要因素是什么？從做市商角度，對完善市場機制有哪些建議？
楊啟：當前公募 REITs二級市場流動性已經有了較大改善，證券分化是資產特性、市場規模特別是流通盤大小、投資者參與結構等因素共同作用的結果。進一步推動產品創新與擴容、引入多樣化投資者類型、推出REITs ETF及衍生工具、擴大長期資金入場、優化做市商考核與激勵機制等對完善市場機制有著重要意義。未來，隨著擴募機制的常態化及投資者教育的深化，市場有望逐步形成多層次、差異化的流動性生態，最終實現流動性的進一步改善。
主持人：感謝各位嘉賓，我們第一期節目從REITs市場價值發現功能、如何主動管理提升運營效率、市場機制建議等多個維度，分享了各位的真知灼見，帶給了我們很多啟發。下期，我們將從REITs市場未來發展的角度繼續分享，敬請期待。
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