FICC Dialogue中金固收特別對話節目｜公募REITs四周年，普洛斯共話發展心得（下）
發布時間：2025-08-27
以下文章來源于中金固收，作者中金固收
在中國公募REITs四周年這一重要時點，中金固收FICC Dialogue特別對話節目《公募REITs 四周年：從“破土新生”到“茁壯成長”》邀請到普洛斯中國董事總經理、資本運營負責人楊敏，山東魯能商業管理有限公司黨委委員、財務總監房政，中金基金創新投資部負責人劉立宇，中金公司固定收益部楊啟，分別從原始權益人、運營管理機構、基金管理人和做市商的角度，圍繞“價值發現、生態共建、未來展望”分享REITs市場的實戰經驗與前瞻思考。
歷經四年的探索與實踐，公募REITs監管框架不斷優化，國內市場逐漸形成“首發+擴募”的雙輪驅動格局。對下一階段市場發展有何期待，本期節目將邀請各位嘉賓繼續分享。
主持人：請問劉總，近來REITs專項政策徐徐推進，比如消費基礎設施擴容、審核優化等，您認為這對基金管理人的能力建設提出了哪些新要求，以及您認為未來3年哪些行業或資產類型最具增長潛力？
劉立宇：做好一支頂尖的公募REITs與做好一家優秀的上市公司近似，期間更需要基金管理人和運營管理機構的密切合作。對于從業者來說，這是不小的挑戰，更是建功立業的機遇。
基礎設施的管理是一個精細的系統性工作，基金管理人的資源是相對有限的，因此選擇專業和負責任的合作方尤為重要。我們需要學習行業和企業現有的管理機制，研究如何融入基礎設施的管理體系，在根據公募REITs相關法規有效管控和防范風險的同時，提升管理效率，激發管理活力。
隨著管理規模的增長，基金管理人需要提升人均資產管理規模。人才的培養是一個重要環節，公募REITs基金經理是復合型人才，需要熟悉行業和管理，精通財務，對資本市場的理解也很重要，還需要熟練的與投資人、媒體進行溝通。在市場上找到經驗和背景完全匹配的人才十分困難，需要在實踐中鍛煉團隊的專業能力。數字化系統的應用是提升公募REITs管理質效的另一個重要抓手，一方面可以實現制式流程和文件的高效流轉，隨著公募REITs規模的增長，數字化系統的邊際成本也持續攤薄。
未來擴募和資產收購的能力將更加重要，一方面對于原始權益人資產儲備充足的公募REITs，需要加快擴募的進度。另一方面，未來公募REITs將成為大宗交易市場不可忽視的買家，這就需要基金管理人和運營管理機構具備主動對外投資的能力。公募REITs通過擴募和收購第三方資產，將優秀企業的管理輸出到更多項目，也是促進行業的高質量發展的一種貢獻。
目前公募REITs已覆蓋7大行業，每個行業又有細分領域，未來還有更多的行業加入其中。要預判哪個行業在公募REITs領域更具發展潛力對于基金管理人來說比較困難，我們的策略是爭取在每一個行業與領先的運營管理機構合作，并通過擴募成為行業的代表性產品。目前各行業都涌現了一些優質的“種子選手”，對于多數行業來說，未來誰能成長為行業“旗艦”，并進一步在規模和質量上引領發展還難有定論。
主持人：楊敏總，普洛斯是首批完成擴募的原始權益人，您如何看待擴募對原始權益人的影響？您認為未來市場供需和發展潛力如何？
楊敏：擴募機制對于公募REITs市場的發展是非常重要的。對比全球主流的REITs市場，美國市場發展了80多年，整個產品大約200支左右；日本和新加坡市場各發展了20多年，這兩個市場加在一起約有100支產品。這三大主流的REITs市場經過幾十年的發展，一共只有300支產品，但它對應的市值規模超過萬億美金。所以，擴募是REITs市場不斷壯大的最重要的機制。
從擴募的功能來講，首先，可以使REIT產品資產組合的地域變得更多元，使資產類別變得更豐富，這樣可以更好地抵御單一資產、單一區域或者單一租戶變動所帶來的影響。第二，隨著REIT不斷擴募，市值規模在變大，可以更好地抵御一些非市場或者突變的一些因素帶來的價格大幅波動。第三，擴募會帶動一二級市場的聯動。由于擴募機制的存在，使很多機構在一級市場設立Pre-REIT，為公募REITs去進行資產儲備，或者說資產培育。
我們一直看好擴募，從全域市場來看，中國的基礎設施經過多年的開發和建設，已經儲備超過百萬億人民幣的規模。假設有1%的資產可以進入公募REITs市場，對應的是萬億人民幣的巨大市場。其中，對于普洛斯而言，我們通過首發和擴募進入到公募REITs市場的資產規模約為80億元人民幣。而普洛斯中國管理的資產規模近800億美元，代表我們有非常巨大的擴募潛力。因此，我們持續看好未來市場的擴募潛力。
主持人：我們知道運營管理對于商業不動產的業績非常重要，請問房總，您對于中金中國綠發商業REIT項目上市之后，在運營管理方面準備做哪些提升？
房政：促進商場、商戶穩中向好的發展同時不斷刺激利潤增長，將“流量”轉化為銷量。未來，本項目將重點打造綠色智能與場景創新、文化賦能與跨界聯動、穩商助商促商的運營推廣策略，進一步保障利潤提升。
第一，持續開展綠色低碳標桿打造。重點以“綠色、智能、低碳”為核心標簽，強化差異化競爭力。通過引入各類體育賽事、文創市集、綠色場景等與商業結合，塑造“體育+商業”“文化+商業”“潮流+商業”的多元綜合體形象，吸引更多顧客到店消費。
第二，不斷進行業態融合與體驗升級。通過與政府的資源聯動、與商戶的異業聯合，打造多樣化、全覆蓋的營銷活動和更多沉浸式的消費場景，滿足不同客群的多元化需求。
第三，繼續探索數智化運營。在自有領秀城貴和小程序的基礎上，不斷探索與抖音、美團等線上平臺的合作模式，實現“線上引流+線下體驗”消費閉環。
第四，商戶共促提質增效。聚焦“提增商戶銷售”，深度結合商戶經營，精準引流，定向扶持。通過靈活調整投放策略，進行私域券池定向投放，將“穩商、助商、促商”的理念轉化為“惠商、穩商、強商”，達成“靶”向促銷體系，從而形成銷售轉化。
第五，深耕完善“六大友好”商圈建設。基于青年友好、兒童友好、商戶友好、寵物友好、母嬰友好、老年友好的“六大友好”營銷理念，經過不斷發展已初見成效，后續領秀城將繼續深耕“六大友好”商圈建設，不斷開展融合創新、資源聯動，逐步打造成為一流商業綜合體。
主持人：請問楊啟總，關于市場機制的建設，海外成熟REITs市場普遍存在ETF、指數衍生品等配套工具，您認為國內做市商當前最亟需引入的工具是什么？
楊啟：當前國內市場呼聲相對比較高的工具是REITs ETF，既能通過資產分散化吸引投資者加入，又能和證券組合進行配套交易，起到尋找均衡定價的作用，有助于提升市場流動性。當前指數基礎已初步具備，隨著市場進一步的擴容，逐步引入REITs ETF水到渠成。除此之外，指數衍生品也可為投資人分散風險，提高配置效率。 ETF和衍生品的推出，可完善公募REITs市場的生態體系，助力投資人風險管理和市場流動性。與此同時，做市商也可通過這些工具更好地管理自身風險，從而更準確地報價，進一步提高市場的定價效率。
主持人：謝謝各位分享，兩期節目，我們回顧了公募REITs四年來從“破土新生”到“茁壯成長”的非凡歷程。 展望未來，中金將繼續攜手各方伙伴，推動REITs市場擴容增效、行穩致遠。在政策支持與市場創新的驅動下，期待中國REITs迎來更廣闊的天地，為投資者創造長期回報，為實體經濟注入持久活力。
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